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◆設計業務委託の御案内






基本設計

敷地の規模や性格、法制、予算などの制約のなかで、依頼者の意図や要望をどう実現するか、そのアイデアを出し、建築計画の概要をかためるものです。 したがって、意図やご要望をよくうかがい、読み解いて客観化するとともに、敷地や周辺の状況を調査し、法制や管轄官公庁等の方針、同種の事例などを調べます。協議検討しながら、事態を解く鍵となるアイデアを導き、周囲によく調和し、かつ案件への固有性の高い解答を出そうとします。
 こうして導かれた基本計画は、ある程度以上の確度をもつ計画全体への見通しです。文書によって「計画概要」「工費概要」「スケジュール概要」そして図面による、「計画案」を提出して、この段階を終了します。また、この提出物にのっとり、別の機関が実施設計などに移ることも、さまたげるものではありません。  
 基本計画の終了に際しては、基本計画費を請求させていただきます。



実施設計

 基本計画実現のために、工費見積りのできる具体的な設計をし、あわせて「建築確認」を得るのが、この段階です。
 まず、管轄官庁等と「事前協議」をして許認可の前提を構築し、一方、計画案を細部にわたっても検討して工法や用材をきめ、構造強度や設備容量を算定、これらを図面や文書にまとめます。また、大きな寸法の決定根拠となる細部の納まりも検討、そして、図面に盛り込みきれない仕様を「特記」と一般に分けて指定します。(一般仕様は日本建築学会仕様に準じます。)この段階で、依頼者などの使い勝手についての協議もし、候補の建材メーカー各社とも仕様や価格の協議を重ね、また、適任の工務店の候補選びも始めます。
 一方、これらの結果を確認申請書に書込み、先の事前協議にもとづいた一連の確認手続きも始まります。またまとまった図面や文書から「設計者見積り」も作り、まとめて依頼者に報告します。そして、候補の工務店を集めて現場説明をし、見積りを依頼することになります。
 ここまで来るのに約3ケ月要しますがこの段階は確認などの手続きを依頼者にかわって行う委任状の受託によって始まり、最後に確認を得る事で終了します。この際、実施設計費を申し受けます。



工事監理

 工務店各社から提出された見積書を検討し、設計者や他社の見積も参照しながら価格交渉に入り、一方では工務店の技術力や姿勢、そして、本件への関心度などを評定して候補をしぼります。そのうえで工事請負条件を整備し、さらに依頼者と工務店との契約に立ち合うことになります。
 工務店はまず現場主任を決め、監督官庁に着工手続きをし近隣に挨拶廻りをし、現場を仮囲いし、下職を決め工事を始めます。一方で、今度は施工者の立場から実施設計をもとに施工図が作られ、監理者はこれを承認しながら、次々に工事が進んでいきます。
 監理者は、こうした施工図の承認のほか、追加図面も作成し、工場で製作される鉄骨や金物の検品をしたり、難しい工事に立ち合ったり、過程過程での検査をしたりして、その結果を定期的に建築主に報告します。
 しかし、工事の管理(工程管理、労務管理、資材管理安全管理・・・)は工務店の業務となります。それでは「監理」とは何か? 法的には公益としての安全確保が第一義です。建物の強度や防火性能、非難手段の確立にまずあたるのであって、請負契約(商行為)の履行確認は第一義的ではありません。それでも、いろいろなかたちで工事に参画して、実施設計の実現を画し、もともとの意図の実現を追及します。さらにユーザーなどの使い勝手に関わる細部の修正にも応えます。
 工事が終段に達すると、建築主に立ち合っていただき竣工検査をします。これと前後して、契約内容と実工事内容との精算案を工務店がまとめ、監理者に提示されますが、慎重に査定し、精算方法を協議決定し、お引き渡しとなります。その後1〜2ケ月程度で竣工図が工務店から引き渡されます。ここには、配管の最終位置なども記入されていますから、今後の修繕などにお役立てください。
 お引き渡しに際して、監理費を申し受けます。



設計監理費に含まれないもの

1.測量
 厳密な測量図がなくても済む場合もありますが、逆に日影規制等のため測量士による「真北」等の測量を求められる場合もあります。
2.地質調査
 基礎の安全性を立証するために、建物の規模によりスウェーデン式サウンディング調査、ボーリング調査などが必要となります。
3.法務処理
 境界確定、文筆、近隣対策、権利配分、協定など、設計者が法務顧問と協議してこと足りる場合を除いて、適任の専門家(弁護士、司法書士、土地家屋調査士)を紹介します。
4.建築確認申請審査料
 建築確認は「建築主事」を擁する地方自治体もしくは民間確認機関にあてての申請ですが、審査料が必要です。建物の種類や規模によって異なりますが、住宅の場合、数万円程度要します。申請受理に先立ってご用意下さい。
5.祭礼
 着工に際して「地鎮祭」棟上げに際して「上棟式」が営まれます。なるべく簡素を旨とし、小規模では神官も呼ばない例がほとんどです。「上棟式」ではご祝儀も恒例ですが、簡素化を心がけて工務店と相談し、ご案内しています。
6.登記
 完成した建物の登記には、次の3方法があります。
 a.確認申請にもとづく「検査済証」を根拠とする登記
 b.工務店の引き渡し証を根拠とする登記
 c.建物の所有実績を根拠とする登記
 新築の建物ではaまたはbによります。必要に応じ、専門家(土地家屋調査士・司法書士)を紹介します。








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